Ako kvalitne realizovať obnovu
3 Ako kvalitne realizovať obnovu
3.1 Obstaranie projektovej dokumentácie
Hlavným dôvodom je predovšetkým nezávislosť klienta od dodávateľa alebo výrobcu. Tým sa do výberového konania pre realizáciu klientovi otvára najlepšia vyjednávacia pozícia pre výhodnú cenu a výhodné podmienky.
Ďalším veľmi dôležitým dôvodom je nezávislosť projektanta od realizátora a výrobcov materiálov. V prípade zhotovenia projektu projektantom so vzťahom k realizátorovi, výrobcovi alebo predajcovi si klient pripravuje potenciálny veľký problém, ak si pre realizáciu zvolí inú firmu alebo materiál. Spolupráca s projektantom je razom sťažená až nemožná a dôvera končí obvykle v troskách. Klient však projektanta potrebuje aj vo fáze realizácie. Projektant je autorom projektu a bez jeho súhlasu so zmenami a bez jeho spolupráce realizácia veľmi trpí a klient nedostáva podporu, ktorú od odborníka právom očakáva.
Nezávislý projektant je platený klientom a nie zhotoviteľom alebo výrobcom materiálov. Len takýto tok financií je zárukou nezávislého projektu a návrhu na obnovu. Projekt platený alebo podporovaný realizátorom alebo výrobcom má obvykle výrazne nižšiu obstarávaciu cenu. Často býva tento vzťah skrytý, takže pre klienta je komplikované nájsť vhodného projektanta, ktorému by dôveroval. Výber projektanta s vyššou cenou, samozrejme, komplikuje zdôvodnenie takéhoto rozhodnutia pred vlastníkmi, kde cena je obvykle veľmi dôležitým kritériom.
Zhotoviteľ projektu totiž môže do projektovej dokumentácie predpísať aj riešenia a materiály, s ktorými klient nesúhlasí alebo mu výrazne obmedzia možnosti rozhodovania v konkurenčnom prostredí. Veľa materiálov a riešení závisí do veľkej miery od autora projektu. Preto je pre klienta veľkým prínosom, ak má projektanta naozaj nezávislého.
V prípade, že klient plánuje mať projektanta aj ako stavebný dozor, ŠFRB mu to umožňuje iba vtedy, ak je financovaný nezávisle klientom. Stavebný dozor nesmie mať zamestnanecký ani iný zmluvný vzťah s realizátorom.
Ako spracovať zadanie pre projektanta
Najjednoduchšou cestou je spolupráca so správcom, ktorý má skúsenosti s podobným rozsahom prác.
V prípade, že objekt spravujú vlastníci formou spoločenstva a nie sú si odborne istí, či konajú správne, alebo nemajú úplnú dôveru v schopnosti správcu, je vhodné, aby si zabezpečili konzultanta. Konzultant niektoré úskalia a nejasnosti procesov pri príprave obnovy pomôže prekonať, poradí, skontroluje úplnosť projektovej dokumentácie, pomôže pri zadávaní projektu a pri konzultáciách. V prípade skutočne veľkej dôvery môže poradiť aj pri výbere zhotoviteľa a pri ďalších krokoch.
Laik nemá šancu sám spracovať zadanie pre projektanta, nakoľko nemá potrebné technické a legislatívne vedomosti a ani obvykle nevie, aké sú možnosti obnovy v plnej škále rozsahu. Rovnako laik nemá praktické skúsenosti s obnovou a podmienkami podpory. Dokonca aj odborník, pokiaľ nepracuje priamo v danej oblasti, má problém obsiahnuť všetky potrebné požiadavky na vypracovanie projektovej dokumentácie.
Ako vybrať kvalitného projektanta
Toto rozhodnutie je pre väčšinu klientov veľmi ťažko riešiteľný problém. Výber projektanta sa robí v čase, keď nie je obvykle presne špecifikovaný rozsah, takže aj uchádzačovi o projektové práce sa ťažko definuje rozsah a cena. Navyše je projekt „mačka vo vreci“. Zmluva pre projektové práce sa robí pred samotným projektom, a preto projekt nevidno. Klient nevie, ako bude projekt vyzerať, čo za svoje peniaze dostane.
Kritériá pre výber kvalitného projektanta sú do značnej miery subjektívne a do značnej miery nepresné a neobjektívne práve pre nejasnosť zadania a neexistenciu samotného produktu.
Zabezpečiť si projekt podľa ceny je preto viac-menej predpokladom nespokojnosti pri realizácii. Každý vlastník bytu sa bude na realizácii podieľať hodnotou rovnajúcou sa orientačne osobnému automobilu. To nie je maličkosť a väčšina vlastníkov toto prirovnanie podceňuje a neuvedomuje si dôležitosť projektovej prípravy.
Porovnanie projektantov by preto malo mať rozsiahle kritériá a podrobné vyhodnotenie. Uvedieme, čo by malo byť dôležité:
A. Skúsenosti – referencie
Projektant by mal mať skúsenosti zo stavieb v maximálnej miere podobných požadovanej stavbe. Predložené referencie a povesť projektanta sa dá overiť u tých, ktorí už podobné práce realizovali, alebo u realizátorov, alebo na úradoch.
B. Rozsah a podrobnosť projektovej dokumentácie
Klient by si mal nechať predložiť na nahliadnutie projekt, ktorý už je hotový pre inú stavbu, a zhodnotiť úroveň spracovania, podrobnosť spracovania a aj rozpočet alebo výkaz výmer. Laik tieto veci ťažko porovná, ale pri prizvaní dôveryhodného odborníka si urobí pomerne dobrú predstavu, čo bude výsledkom jeho vlastného projektového procesu. Treba si dať pozor na pozérov, ktorí môžu klienta zahrnúť množstvom „prázdnych“ výkresov alebo veľkým počtom rovnakých výkresov, ktoré sú pri realizácii nakoniec nedostatočné.
C. Cena
Cena je závislá predovšetkým od rozsahu. Nemala by však byť neprimeraná. Podozrivo nízka cena takmer vždy znamená spojenie projektanta s ďalším článkom výstavby alebo „diétny produkt“. Vysoká cena v porovnaní s konkurenciou môže znamenať, že projektant o danú prácu nemá záujem alebo klient nejasne alebo nevhodne špecifikoval podmienky. To sa dá ľahko overiť pri osobnom pohovore.
D. Prístup
S autorom takejto, pre vlastníkov dôležitej, činnosti je nevyhnutné sa stretnúť. Na stretnutí je možné okrem vyššie uvedeného aj zistiť, či klienta projektant počúva, či mu vie poradiť, či má nápady, ako riešiť požiadavky, či je prínosom pre klienta. A predovšetkým, či sa mu dá dôverovať. Je človek, s ktorým sedíte, ten, ktorému zveríte do rúk návrh rozsiahlej práce? Odporučí vám to najlepšie? Dokáže zistiť vaše potreby?
