Manuál kvalitnej obnovy: Ako kvalitne využívať obnovený bytový dom
5 Ako kvalitne využívať obnovený bytový dom
5.1 Záručný a pozáručný servis
Rozsah servisu počas záručnej doby, ako aj po jej uplynutí, je potrebné určiť v zmluve o diele so zhotoviteľom. Zmluvné podmienky patria medzi rozhodujúce kritériá pre výber zhotoviteľa prác a rozsah záručného a pozáručného servisu napovie, s akou zodpovednosťou pristupuje zhotoviteľ k realizácii. Krátka záručná doba môže znamenať snahu zhotoviteľa rýchlo sa zbaviť záručných záväzkov a tým vzbudzuje pochybnosť o kvalite vykonaných prác. Príliš dlhá záruka môže byť prejavom snahy o získanie zákazky za každú cenu, bez skutočného záujmu poskytnúť nadštandardné výhody pre obstarávateľa.
5.2 Odporúčania pre obstarávateľa
Rozsah záručného servisu:- Riešenie havarijných stavov – čo najkratší čas na zistenie a odstránenie chyby
- Odstránenie chyby diela po jeho odovzdaní počas záručnej doby – určiť maximálny čas na odstránenie podľa rozsahu chyby, určiť postup v prípade nenastúpenia zhotoviteľa na odstránenie chyby
- Preventívne kontroly:
- minimálne raz ročne spoločná vizuálna kontrola so zhotoviteľom prác,
- strecha – tesnosť spojov hydroizolácie, vzduchové, príp. vodové bubliny, tesnosť ukončovacích detailov,
- obvodový plášť – trhliny, farebné defekty, poškodenia,
- otvorové výplne – funkčnosť, nastavenie, poškodenia,
- rozvody – skúška funkčnosti armatúr, kompletnosť izolácií – iba v spoločných priestoroch domu,
- technické zariadenia – funkčnosť,
- výťah, kotolňa atď. – sú priebežne kontrolované oprávnenými osobami.
O zásahu alebo záručnej kontrole treba vyhotoviť zápis s uvedením termínu nahlásenia, odstránenia chyby alebo vykonania kontroly.
Rozsah pozáručného servisu:- Poradenstvo pri prevádzke obnovených častí a zariadení domu
- Návrh spôsobu riešenia zistených porúch
- Odstránenie porúch a poškodení – na základe objednávky
5.3 Ako sa starať o bytový dom po obnove
Aby jednotlivé časti obnoveného bytového domu boli plne funkčné minimálne počas doby predpokladanej životnosti, je potrebné venovať im primeranú pozornosť a starostlivosť. Zvýšenú pozornosť treba venovať vyhradeným technickým zariadeniam, pri ktorých predpisy určujú intervaly pravidelných kontrol.
Pri ostatných častiach a zariadeniach domu sa odporúča minimálne raz ročne vykonanie vizuálnej kontroly alebo funkčnej skúšky. Pre kvalitu a efektívnosť vykonávaných kontrol je potrebné určiť kompetentnú osobu (komisiu) a režim evidencie vykonávaných kontrol.
Pravidelné revízie, kontroly
Vyhradené technické zariadenia (elektrické, plynové, tlakové nádoby, výťahy atď.) a intervaly ich kontrol určuje vyhláška č. 508/2009 Z. z. Pravidelným kontrolám podliehajú aj požiarne vodovody a suchovody (vyhl. č. 699/2004 Z. z.), prenosné hasiace prístroje (vyhl. č. 719/2002 Z. z.), požiarne uzávery (vyhl. č. 478/2008 Z. z.), komíny (vyhl. č. 401/2007 Z. z.), kotly v domových kotolniach, klimatizačné zariadenia a vykurovacie systémy (zákon č. 314/2012 Z. z.). Revízie a kontroly musia byť vykonávané bez ohľadu na to, či boli predmetom vykonanej obnovy domu.
Nedostatky zistené pri revíziách alebo kontrolách je potrebné odstrániť čo najskôr, najneskôr však do určeného termínu.
Podmienky prevádzky vyhradených technických zariadení a s tým spojené náklady treba chápať z pohľadu zaistenia vlastnej bezpečnosti, resp. bezpečnosti osôb, ktoré môžu byť ich prevádzkou ohrozené, a nie iba ako predpismi určenú povinnosť.
Za zabezpečenie vykonávania predpísaných revízií a kontrol zodpovedá predseda spoločenstva alebo správca domu.
Kontrola ostatných častí a zariadení domu
Kontrolu odporúčame vykonať minimálne raz ročne, pred termínom schvaľovania plánu opráv spoločných častí a spoločných zariadení domu. Kontrolu možno rozdeliť na dve časti:
- kontrola stavebných prvkov domu – vizuálna obhliadka zvonku aj vo vnútri domu, zistenie porúch v bytoch a súkromných nebytových priestoroch, ak boli predmetom obnovy;
- kontrola spoločných zariadení domu – vizuálna kontrola a funkčná skúška zariadení nepodliehajúcich predpísaným kontrolám (uzatváracie ventily a pod.).
Je vhodné vykonať súčasne kontrolu všetkých častí a zariadení domu, bez ohľadu na to, či boli súčasťou obnovy domu, a zistené nedostatky navrhnúť na zaradenie do plánu opráv na najbližšej schôdzi vlastníkov. Kontrolu vykonáva predseda spoločenstva alebo správca domu, príp. nimi poverené osoby.
