Partnermi portálu Energie pre Vás sú:

↵ Späť na zoznam článkov

Manuál kvalitnej obnovy: Zmluva, prevzatie a certifikácia

4.2 Zmluva s realizačnou firmou

Zmluva s realizačnou firmou má spravidla podobu zmluvy o diele. Jej podstata spočíva v tom, že zmluvou o diele sa zaväzuje objednávateľovi ten, komu bolo dielo zadané (zhotoviteľ diela), že ho za dojednanú cenu vykoná na svoje nebezpečenstvo. Z uvedenej definície zmluvy o diele vyplývajú jej podstatné náležitosti: predmet zmluvy a cena za vykonanie diela.

Okrem uvedených podstatných náležitostí je potrebné zmieniť sa aj o tom, že každá zmluva o diele, ktorá sa týka nehnuteľností, musí mať písomnú formu, inak by bola neplatná. Čo sa týka ďalších, tzv. nepodstatných náležitostí, medzi najčastejšie patria: čas plnenia, platobné podmienky, odovzdanie a prevzatie diela, zodpovednosť za chyby a záručná doba, podmienky realizácie diela, sankcie, iné dojednania.

A. Predmet zmluvy

Predmetom zmluvy o diele je to, čo si objednávateľ od zhotoviteľa objednáva, t. j. čo konkrétne má zhotoviteľ vykonať (napr. niečo postaviť, opraviť, upraviť, a pod.). Keďže je predmet zmluvy o diele podstatnou zmluvnou náležitosťou, je potrebné tejto časti zmluvy venovať dostatočnú pozornosť, a to z dôvodu, aby medzi zmluvnými stranami nebolo sporné, čo je predmetom zmluvy o diele. V rámci právnej istoty odporúčame upraviť predmet zmluvy čo najpodrobnejšie, nakoľko v prípade len všeobecného označenia predmetu zmluvy o diele môže prípadný spor dospieť k neplatnosti predmetu zmluvy z dôvodu jej neurčitosti. Z tohto dôvodu neodporúčame všeobecné označenie predmetu zmluvy o diele, ako napr. zateplenie bytového domu, oprava strechy a pod. Samozrejme, tieto pojmy nie je možné úplne v zmluve vylúčiť, avšak dôrazne podotýkame, že je potrebné tieto pojmy, a teda predmet zmluvy o diele konkretizovať čo najpresnejšie, a to tak, aby aj tretej osobe, ktorá v zmluvnom vzťahu nie je zainteresovaná, bolo zrejmé, čo je predmetom zmluvy. Dôležitým podkladom je vypracovaná projektová dokumentácia, na základe ktorej sa dielo realizuje. Projektová dokumentácia zároveň slúži ako dostatočné špecifikovanie predmetu zmluvy o diele, pretože z nej je každému zrejmé, čo sa má vykonať.

B. Cena za dielo

Cena za dielo je ďalšou podstatnou náležitosťou, ktorá býva mnohokrát hlavným predmetom rokovaní o uzavretí zmluvy o diele. Cenu za dielo je možné dohodnúť viacerými formami, no najbežnejšími sú pevná suma a cena podľa rozpočtu. Pre objednávateľa je najvýhodnejšia pevne stanovená cena za dielo. V praxi, najmä pri väčších dielach, ako napr. obnova bytového domu, je pevnú sumu ťažké dohodnúť, a to z dôvodu, že ani zhotoviteľ si nemôže byť úplne istý tým, aká bude konečná cena. Pri určení ceny za dielo rozpočtom je potrebné uviesť jednotlivé práce, ich rozsah a cenu týchto čiastkových prác, aby medzi zmluvnými stranami bolo zrejmé, čo a za koľko sa má vykonať. V prípade vzniku potreby vykonania prác navyše v dôsledku nepredvídateľných skutočností je potrebné do samotnej zmluvy uviesť aj spôsob vzájomného odsúhlasovania prác navyše, ktoré majú byť vykonané. Najpraktickejším spôsobom je obojstranné odsúhlasenie prác navyše v samostatnom dodatku k zmluve o diele. Rovnako je možné v zmluve dohodnúť oprávnenie zhotoviteľa jednostranne zvýšiť cenu za dielo, avšak za vopred a presne stanovených podmienok, napr. zmena sadzby DPH, značná miera inflácie, nárast ceny tovarov a pod.

C. Čas plnenia

Inak povedané, termín, kedy má zhotoviteľ začať realizovať dielo a kedy má dielo odovzdať hotové objednávateľovi. Tieto termíny je najjednoduchšie vyjadriť v presných dátumoch, no nie je vylúčené, že zhotoviteľ sa s dielom dostane do omeškania, pričom to môže byť z dôvodov na strane zhotoviteľa, objednávateľa alebo z dôvodov vyššej moci. Ak zhotoviteľ nemôže dokončiť dielo v dohodnutom termíne z dôvodov na strane dodávateľa, nedostáva sa do omeškania. Omeškanie zhotoviteľa alebo objednávateľa má dôsledok v tom, že druhá zmluvná strana si môže uplatňovať eventuálne dohodnuté sankcie pre prípad omeškania. Keďže zmluva o diele sa týka prevažne nehnuteľností, je potrebné, aby si zhotoviteľ viedol prehľadný stavebný denník, v ktorom bude zachytený postup jeho prác pri zhotovovaní diela. Rovnako za omeškanie zhotoviteľa nemožno považovať to, keď zhotoviteľ nemohol vykonávať práce z dôvodu vyššej moci, napr. nepriaznivé počasie, nízke teploty, ktoré neumožňujú dodržiavať výrobcom stanovené technologické postupy a pod. Uvedené skutočnosti je vhodné do zmluvy uviesť, avšak nie je to nevyhnutné, nakoľko to vyplýva jednak zo zákona a taktiež aj z logiky veci, pretože zhotoviteľ je povinný dodržiavať technické normy a technologické predpisy výrobcov.

D. Platobné podmienky

Tento bod úzko súvisí s cenou diela, nakoľko v zmysle právnej istoty je potrebné do zmluvy zakomponovať aj spôsob platenia ceny za dielo. Odporúčame preto v zmluve dohodnúť splatnosť jednotlivých faktúr (ak je cena diela platená po častiach), zálohové platby a prípadne aj informáciu, akým spôsobom bude financovanie diela realizované (napr. hypotekárny úver a pod.). Aj napriek tomu, že ako jednu z možností platenia uvádzame zálohové platby, tento spôsob neodporúčame. Oveľa výhodnejší spôsob je platenie ceny za dielo, resp. časti ceny za dielo mesačne na základe súpisu vykonaných prác, ktorý potvrdí v zmluve dohodnutý zástupca objednávateľa alebo priamo objednávateľ. Rovnako je možné dohodnúť spôsob platenia časti ceny za dielo po vykonaní istého konštrukčného celku.

E. Odovzdanie a prevzatie diela

Aj keď to zákon výslovne nevyžaduje, je potrebné, aby odovzdanie a prevzatie diela bolo urobené formou preberacieho protokolu, v ktorom bude uvedený dátum, miesto a údaje o osobách, ktoré odovzdanie a prevzatie diela realizovali. Rovnako je nevyhnutné, aby v tomto odovzdávacom protokole boli zaznamenané aj prípadné chyby diela, ktoré sú na diele zjavné, pretože zhotoviteľ zodpovedá za chyby, ktoré má dielo v čase jeho odovzdania. Chyby diela možno charakterizovať ako rozdiely medzi skutočne vykonaným dielom a dohodnutým dielom. Na tomto mieste treba opäť zdôrazniť potrebu kvalitnej projektovej dokumentácie, nakoľko podľa nej je možné posúdiť, či sa dielo realizovalo v zmysle zmluvy, alebo nie.

F. Zodpovednosť za chyby a záručná doba

Zhotoviteľ zodpovedá za chyby, ktoré má dielo v čase jeho odovzdania. Výnimkou z tohto pravidla je tzv. záručná doba, ktorá je určená dohodou zmluvných strán, a počas ktorej zhotoviteľ na seba preberá záväzok, že dielo je počas dohodnutej doby spôsobilé na dohodnutý účel, resp. že sa na diele nevyskytnú chyby (to znamená, že dielo bude počas záručnej doby zodpovedať tomu, čo bolo dohodnuté v zmluve o diele, resp. projektovej dokumentácii, napr. záruka na strechu, že strecha nebude 10 rokov pretekať). Záručná doba začína plynúť momentom odovzdania diela objednávateľovi, čo je dátum uvedený v preberacom protokole. Ak sa na diele vyskytnú chyby, je objednávateľ povinný ich u zhotoviteľa reklamovať a zhotoviteľ je povinný ich v primeranej lehote bezodplatne z diela odstrániť. Na tomto mieste je vhodné spomenúť, že počas záručnej doby je zhotoviteľ povinný odstrániť chyby, ktoré vznikli v súvislosti s neodborným zhotovením diela, a nemožno si chyby zamieňať so škodami, ktoré na diele vzniknú po čase jeho odovzdania objednávateľovi, nakoľko zodpovednosť za škody na diele prechádza na objednávateľa momentom jeho odovzdania. Napr. poškodenie krytiny strechy v dôsledku búrky nie je chybou diela, ale škodou, ktorá vznikla bez ohľadu na kvalitu zhotovenia diela.

G. Podmienky realizácie diela

Uvedený bod úzko súvisí s predmetom diela, avšak bližšie konkretizuje podmienky, za ktorých má byť dielo realizované. Na týchto miestach sa najčastejšie uvádzajú technicko-stavebné normy, podľa ktorých sa postupuje, kontrola postupu realizácie diela objednávateľom, použitie materiálov a pod. Taktiež je možné v týchto ustanoveniach uviesť skutočnosti ako poskytovanie skladovacích priestorov zo strany objednávateľa, priestorov na prezliekanie pracovníkov, pripojenie na vodu a elektrickú energiu a pod. Aj napriek tomu, že sa takéto ustanovenia môžu zdať ako nepodstatné, nie je to tak a odporúčame ich v zmluve uviesť, ak sa poskytujú, aby sa predišlo možným sporom. Okrem uvedených podmienok je vhodné v zmluve o diele určiť osoby jednak za objednávateľa a taktiež aj za zhotoviteľa, ktoré budú v súvislosti s realizáciou diela medzi sebou komunikovať.

H. Sankcie

Sankcie sú dôležitou súčasťou zmluvy, nakoľko do istej miery zabezpečujú povinnosti zmluvných strán. Najčastejšie sa uplatňuje zmluvná pokuta pre prípad omeškania, napr. omeškanie zhotoviteľa s odovzdaním diela alebo omeškanie objednávateľa so zaplatením ceny za dielo. Zmluvnú pokutu je možné dohodnúť za akékoľvek porušenie zmluvnej povinnosti, avšak jej výška musí byť primeraná. V praxi sa najbežnejšie stretávame so zmluvnou pokutou vo výške 0,05 % z ceny diela v prípade omeškania zhotoviteľa, resp. 0,05 % z ceny diela v prípade omeškania objednávateľa so zaplatením ceny za dielo.

I. Iné dojednania

Okrem uvedených zmluvných dojednaní je možné dohodnúť aj ďalšie, iné dojednania, ktoré bližšie konkretizujú práva a povinnosti zmluvných strán.

V praxi nie je vylúčené, že zhotoviteľ zasiela návrh zmluvy objednávateľovi, pričom tento návrh býva len upravený návrh nejakej inej zmluvy o diele. Takáto úprava bývalých zmlúv je bežná a šetrí čas, avšak riziko takejto úpravy spočíva v tom, že je potrebné venovať zvýšenú pozornosť jednotlivým ustanoveniam zmluvy, aby spoločne tvorili jednotný celok a aby sa nestalo, že jedno ustanovenie zmluvy neguje iné ustanovenie. Z tohto dôvodu odporúčame pri tvorbe zmluvy o diele osloviť práva znalú osobu s dostatočnou praxou (napr. advokáta) so žiadosťou o vypracovanie zmluvy o diele.

4.3 Prevzatie diela

Pri ukončovaní stavebných prác sa stretávajú stavebný dozor so zhotoviteľom a vlastníci budov či obytných domov v zastúpení určitých osôb.

Zhotoviteľ splní svoju povinnosť realizovať dielo jeho riadnym ukončením a odovzdaním predmetu diela objednávateľovi. Zhotoviteľ je povinný vyzvať objednávateľa na prevzatie diela najmenej s 5-dňovým predstihom tak, aby bol dodržaný termín, ktorý si stanovia vopred v zmluve. Odovzdanie a prevzatie diela sa zachytí v písomnom protokole.

• kópie stavebného denníka,
• projekt skutočného vyhotovenia diela (povinnosť vypracovať projekt skutočného vyhotovenia diela je potrebné zakotviť v zmluve so zhotoviteľom),
• platné atestyb použitých a zabudovaných výrobkov a materiálov, certifikáty výrobkov, ktoré podliehajú povinnej certifikácii (zákony č.: 90/1998 Z. z., 264/1999 Z. z., 520/2001 Z. z.),
• záručné listy použitých výrobkov, konštrukcií, strojov a zariadení,
• koncept konečnej faktúry na odsúhlasenie.

Nedostatky zistené pri odovzdaní a prevzatí diela je zhotoviteľ povinný odstrániť tak, aby povinnosť zhotoviteľa realizovať dielo bola splnená v dodatočnej 14-dňovej lehote; v opačnom prípade znáša okrem inej zodpovednosti aj zmluvnú pokutu, na ktorej sa obe strany dohodnú.

Ak pri preberacom konaní objednávateľ zistí, že dielo vykazuje chyby a nedorobky brániace jeho riadnemu užívaniu, prípadne nie je kompletná dokladová časť, odmietne prevzatie diela, o čom zmluvné strany vyhotovia písomný záznam. Po odstránení chýb a nedorobkov, ktoré bránili úspešnému prevzatiu diela, oznámi zhotoviteľ túto skutočnosť objednávateľovi a vyzve ho na prevzatie diela.

Chybou sa rozumie odchýlka v kvalite, rozsahu a parametroch diela stanovených projektom alebo všeobecne záväznými predpismi a normami. Zhotoviteľ zodpovedá aj za chyby, ktoré existovali pred odovzdaním diela, ale stali sa zjavné až po odovzdaní diela (skryté chyby).

4.4 Energetická certifikácia

Energetická certifikácia je doklad o kvalitatívnych energetických vlastnostiach budovy. Z týchto dokladov môžeme posudzovať, či budova alebo obytný dom spĺňa minimálne požiadavky na energetickú hospodárnosť.

Podmienky certifikácie budov upravuje zákon č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov, ktorý bol novelizovaný zákonom č. 300/2012 Z. z. Zmeny nadobudli účinnosť od januára 2013.

Budovy, ktoré sú podrobené certifikácii, sú podľa energetickej hospodárnosti zatriedené do energetických tried, podobne, ako je to pri chladničkách a iných bielych spotrebičoch. Triedenie môže pomôcť vlastníkom, ale i záujemcom o kúpu nehnuteľnosti jednoducho zistiť, do akej miery je budova energeticky hospodárna, a teda, či v nej platia alebo budú platiť za energiu viac alebo menej.

Energetický certifikát sa vydáva k ukončeniu výstavby novej budovy a významnej obnovy existujúcej budovy; a to sú stavebné úpravy budovy, ktorými sa vykonáva zásah do jej obalovej konštrukcie v rozsahu viac ako 25 % jej plochy, najmä zateplením obvodového a strešného plášťa a výmenou pôvodných otvorových výplní. Pri splnení minimálnej požiadavky na energetickú hospodárnosť budovy (dosiahnutie hodnoty globálneho ukazovateľa rovnej alebo nižšej, ako je horná hranica energetickej triedy B pre primárnu energiu), je budova nízkoenergetická.

Aj keď sa zdá, že cena nízkoenergetického domu je vyššia, je to len jednorazová položka, ktorá v budúcnosti ušetrí na úsporách za vykurovanie. Človek si musí prepočítať, koľko rokov bude využívať dom a platiť za energie, ktoré sú možno v dnešnej dobe mierne zvýšené, no v blízkej budúcnosti budú stále rásť. Ak sa investujú peniaze za energeticky úsporné bývanie, investícia sa vráti v priebehu niekoľkých rokov.

Môže sa zdať, že energetický certifikát je len zdrap papiera, ale je to jeden z nástrojov na zlepšenie energetickej náročnosti budov. Využitie obnoviteľných zdrojov energie má svoju budúcnosť a je len na nás, na ktorú stranu sa prikloníme. Či sa budeme len nečinne pozerať a využívať energiu z palív, ktoré produkujú skleníkové plyny, alebo prispejeme k lepšiemu životnému prostrediu a čistote nášho ovzdušia.