Manuál kvalitnej obnovy: Užívateľské správanie – predpoklad plného využitia potenciálu obnovy
5.4 Užívateľské správanie – predpoklad plného využitia potenciálu obnovy
Pri obnove domu sa odstránia poruchy stavebných prvkov, vykoná sa údržba, výmena alebo modernizácia spoločných častí a zariadení domu, zlepšia sa tepelnotechnické parametre, komfort, vzhľad, stúpne trhová hodnota bytov. Či sa však dosiahne plný efekt z vykonaných opatrení, záleží iba na vlastníkoch bytov a nebytových priestorov v dome a na ich správaní. Tak, ako sa zmenili parametre a vzhľad domu, je potrebné čiastočne zmeniť aj správanie vlastníkov.
Požiadavky na zmenu možno rozdeliť do troch oblastí:- Užívanie bytov a nebytových priestorov
- Údržba a užívanie spoločných častí a spoločných zariadení domu
- Zmena vzťahu vlastníkov k spoločnému majetku
Užívanie bytov a nebytových priestorov
Tu sa zvyčajne vyžaduje najväčšia zmena správania sa vlastníkov. Rozsah potrebnej zmeny správania závisí od rozsahu obnovy domu.
Výmena okien, zateplenie obvodového plášťa – znížili sa úniky tepla, zlepšila sa tepelná pohoda, znížila sa vonkajšia hlučnosť. Pre udržanie hygieny prostredia je nevyhnutné zabezpečiť:- dostatočnú výmenu vzduchu, vetrať viackrát denne, krátko, intenzívne,
- kontrolovať vlhkosť vzduchu v miestnostiach a udržiavať ju približne na hodnote 50 %.
Vyregulovanie vykurovacieho systému – zabezpečila sa funkčnosť vykurovacieho systému, dodávka vykurovacieho média do každého vykurovacieho telesa, znížila sa dodávka prebytočného tepla, znížil sa rozdiel v potrebe tepla medzi bytmi z dôvodu ich rozdielnej polohy (zateplením domu). Treba zabezpečiť:
- nastavenie termoregulačných ventilov na vykurovacích telesách na optimálnu hodnotu,
- zatváranie ventilov počas vetrania,
- montáž pomerových rozdeľovačov nákladov vykurovania pre zvýšenie motivácie neplytvať teplom,
- prehodnotenie zohľadnenia nepriaznivej polohy bytov pri rozúčtovaní nákladov za teplo na vykurovanie.
Výmena rozvodov SV, TV, kanalizácia, plyn, vyregulovanie TV a izolácia rozvodov tepla – znížili sa úniky tepla, zlepšila sa dodávka teplej vody do všetkých bytov, predišlo sa havarijným stavom pri prevádzke rozvodov.
- Opatrenia si nevyžadujú zmenu správania sa vlastníkov.
Údržba a užívanie spoločných častí a spoločných zariadení domu
Obnova domu zvyčajne spojená s veľkou investíciou motivuje vlastníkov udržiavať a ďalej skrášľovať spoločné priestory domu. Spôsob zabezpečenia čo najdlhšej životnosti obnovených častí a zariadení domu možno zhrnúť do dvoch celkov:
Údržba
- Pravidelnou údržbou sa zabezpečí bezproblémová prevádzkyschopnosť a dlhšia životnosť obnovených častí (nastavovanie, mazanie dverí, vyčistenie, príp. náter vonkajšej fasády, náter vonkajších kovových konštrukcií a pod.).
Užívanie a kontrola
- Spoločné priestory a miestnosti v nich majú slúžiť všetkým vlastníkom v dome, čo má mnohokrát za následok, že sa o ne vlastne nikto nestará. Bežne sa tak užívajú kočikárne, miestnosti na bicykle, miestnosti na dočasné odkladanie vecí a podobne. Starostlivosť, resp. dohľad nad takýmito priestormi treba prideliť konkrétnym osobám a problémy s poškodzovaním alebo neudržiavaním čistoty priestorov riešiť na najbližšej schôdzi vlastníkov.
- Mnohokrát dochádza k poškodzovaniu majetku vlastníkov nielen užívateľmi bytov v dome, ale aj inými osobami. Dôvodom je voľný a nestrážený prístup do spoločných priestorov domu cudzím osobám. Riešením je funkčný systém elektrického „domového vrátnika“ na vchodových dverách domu. Ak však poškodzovanie spoločných priestorov pokračuje, montáž kamerového systému odhalí pôvodcu poškodzovania ich majetku. Prevádzku kamerového systému je však potrebné zabezpečiť v súlade so zákonom č. 122/2013 Z. z. o ochrane osobných údajov.
Samostatnú pozornosť je potrebné venovať údržbe obvodového plášťa domu
Na všetky konštrukcie obvodového plášťa bytového domu počas jeho životnosti vplývajú poveternostné vplyvy, emisný spád, prašnosť prostredia a v poslednej dobe biotické napadnutie. Okrem týchto „bežných vplyvov“ môže byť obvodový plášť vystavený veterným smrštiam, búrkam, požiarom, snehovým víchriciam, povodniam, teda nepredvídateľným zaťaženiam, ktoré môžu povrchové vrstvy (ale aj celé súvrstvia) obvodového plášťa poškodiť.
Bez rýchlej sanácie alebo opravy môže dôjsť k veľkým škodám a v niektorých prípadoch aj k statickým poruchám. Poveternostné vplyvy, ako bežný emisný spád a prašnosť, sú vplyvy, na ktoré je obvodový plášť nadimenzovaný. Pri striedaní slnečného žiarenia, dažďa, mrazu a prehriatia je režim uzatvorený, pri ktorom k žiadnym poruchám správne navrhnutého ETICS nesmie dochádzať.
Obvodový plášť je najväčšia konštrukcia domu, ktorá týmto zaťaženiam odoláva. Ide o zvislú konštrukciu, na ktorej sa z rôznych príčin (gravitácia, elektrostatický náboj, lepivosť a pod.) usadzujú prachové častice a v niektorých prípadoch nasleduje biotické napadnutie.
Vlhkosť vo forme zadržiavanej vody a prach tvoria podmienky na uchytenie mikroorganizmov (rias, machov a lišajníkov), teda nežiaduceho zaťaženia fasády. Najmä neodstránenie biokorózie v ranných štádiách týchto prejavov spôsobí potrebu oveľa nákladnejšieho zásahu.
Na obnovených fasádach bytových domov sa môžu objaviť aj iné formy poškodenia – znečistenia spôsobené drobnými organizmami (pavúčikmi, muškami) vytvárajúcimi v kolóniách viditeľné a esteticky neprijateľné prejavy.
Zvláštnym prejavom poškodenia ETICS fasády je napadnutie vtáctvom (ďatľami, dážďovníkmi a netopiermi). Väčšina týchto živočíchov je zákonom chránená, preto sa už pri realizácii obnovy bytových domov s týmito „nájomníkmi“ počíta a obvykle sa vytvárajú nové obydlia, ktoré nepoškodzujú konštrukciu ETICS (tieto obydlia je možné vytvoriť aj dodatočne, na už obnovených domoch, kde sa takýto výskyt objavil). Tiež je ich možné umiestniť na fasádu dodatočne. Degradujúce poškodenie ďatľami (výnimočne vranami) alebo iným vtáctvom je nutné bezodkladne opraviť vyplnením, aby nedošlo k ďalším poruchám z dôvodu natekania vody do ETICS.
Predchádzanie poškodenia fasád bežnými vplyvmi:
- Je bežné, že okenné výplne sa umývajú viackrát ročne. Pri fasádach to nie je obvyklé, hoci fasády sú zaťažované minimálne takým znečistením ako okná.
- Umývanie fasád sa obvykle realizuje až po prejavení sa niektorého z uvedených príznakov. Presné naplánovanie umývania fasád je individuálne podľa zaťaženia prostredia. Odporúčané je raz 5 rokov, ak sa neobjavil niektorý náznak zvýšeného biotického zaťaženia, prašnosti, emisného zaťaženia. (Umývanie sa realizuje prípravkami odporučenými výrobcom ETICS-u s prihliadnutím na životné prostredie – prípravkami priateľskými k životnému prostrediu.)
- Údržba fasády po prejave biotického napadnutia sa obvykle realizuje vo viacstupňovom zásahu pozostávajúcom z umŕtvenia organizmov a koreňových systémov, umytia biocídnych prípravkov a nového vhodného fasádneho náteru alebo omietky.
- Údržba fasády novou aplikáciou finálnej povrchovej úpravy – omietky (v prípade mechanického poškodenia väčšieho rozsahu, poškodenia grafitmi, poškodenia ďatľom, požiarom a pod.).
- Údržba fasády priteplením (zvýšením tepelného odporu) časti konštrukcie obvodového plášťa.
Zmena vzťahu vlastníkov k spoločnému majetku
Veľa vlastníkov sa nezaujíma o spoločné časti domu a podstatné je pre nich iba to, čo je za dverami bytu. Neúčasť na schôdzach vlastníkov a nezáujem o riešenie spoločných problémov domu odrádza aj ďalších od vlastnej aktivity.
Jedným z cieľov zástupcu vlastníkov bytov, predsedu či členov rady spoločenstva vlastníkov bytov by malo byť získanie pasívnych vlastníkov pre spoluprácu a záujem o spoločné veci. Mnohokrát stačí upozornenie detí alebo oznámenie o pokazených vchodových dverách zástupcovi k tomu, aby nevznikla väčšia škoda, ktorú zaplatia všetci vlastníci bytov.
Zvýšený záujem vlastníkov o spoločné časti a zariadenia domu je vidieť už pri vstupe do domu a zvyčajne je známkou aj dobrého nakladania a hospodárenia vlastníkov so spoločným majetkom.
5.5 Bežné javy po obnove domu
Pri príprave obnovy domu si vlastníci mnohokrát neuvedomujú výsledok, príp. dosah navrhovaných prác na vzhľad či spôsob užívania obnovených častí. Vzniká tak nespokojnosť s realizovaným riešením a snaha o neoprávnené reklamácie. Pri príprave obnovy je potrebné počítať s takýmito zmenami a uvedomiť si, že po obnove napríklad:
- ostenia okien budú širšie, v prípade silnejších odtieňov omietky vznikne pocit zníženej svetlosti okien,
- nebudú sa dať namontovať protihmyzové sieťky na okná s nedostatočne vysunutým rámom,
- vzniká riziko poškodenia fasády domu a straty záruky pri výmene starých okien až po obnove,
- je potrebné dodržiavať odporúčaný režim vetrania – viackrát, krátko, intenzívne,
- bude v prechodnom období v byte nižšia teplota,
- bude náročnejšie namontovať na fasádu satelit,
- znížia sa rozdiely v potrebe tepla na vykurovanie vplyvom umiestnenia bytov (krajný, rohový, v strede, pod strechou, na severnej strane atď.),
- bude záujem vlastníkov dokončiť obnovu častí a zariadení domu, na ktoré sa pri nekomplexnej obnove „pozabudlo“.
Záver
Publikácia Manuál kvalitnej obnovy bytových domov je prvou publikáciou Združenia pre podporu obnovy bytových domov, o. z., ktorá má slúžiť najmä správcom bytových domov, ale aj Združeniu spoločenstiev bytových domov. SZBD a ZBHS pre zvýraznenie podpory kvalitnej komplexnej obnovy v celom procese od prípravy cez financovanie až po realizáciu.
