Šesť dôvodov pre obnovu bytového domu
1 Prečo obnovovať
Málokto z nás býva v novostavbe a málokto z nás si to môže dovoliť. Práve naopak. Polovica slovenských domácností žije v bytových domoch, z ktorých až 70 % bolo postavených v rokoch 1960 – 1990. Z nich len približne polovica bola v posledných rokoch obnovená, časť domov iba čiastočne. Počet bytov v novopostavených bytových domoch predstavuje asi iba 1 % z celkového počtu bytov.
Podobne ako auto potrebuje po čase generálnu opravu, tak aj budova potrebuje približne raz za 30 rokov komplexnú obnovu, ak chceme, aby nám naďalej slúžila a aby sa nám v nej bývalo dokonca lepšie ako predtým.
Tento manuál má za cieľ pomôcť vlastníkom bytov v bytových domoch kvalitne pripraviť a realizovať obnovu svojich budov tak, aby to bolo ekonomicky únosné a aby výsledok stál za to.
1.1 Šesť dôvodov pre obnovu bytového domu
A. Zvýšenie kvality bývania
V zateplenom dome s vymenenými oknami a modernizovanými rozvodmi sa jednoducho býva lepšie. Cez nové okná nefúka a lepšie tlmia hluk z ulice, čo prospieva napríklad kvalitnému spánku. Zateplenie neznižuje iba tepelné straty, ale pomáha udržiavať primeraný tepelný komfort ako v zime, tak aj v lete. Kým v lete sa byt až tak neprehrieva, v zime nesála zo stien a okien chlad, ktorý spôsobuje nepríjemný pocit aj v inak dobre vykúrenom byte. Život v obnovenom dome je zdravší a príjemnejší.
B. Životnosť budovy
Nič netrvá večne a vplyvom poveternostných podmienok a bežným opotrebením sa znehodnocujú aj budovy. Bez pravidelne vykonávanej a kvalitnej komplexnej obnovy sa vlastníci bytov vystavujú riziku, že ich dom sa stane neopraviteľným a neobývateľným. Náklady spojené so zabezpečením náhradného bývania v takom prípade nesú vlastníci bytov; hodnota ich pôvodného bývania bude pritom nulová, ak nie dokonca záporná z dôvodu povinnosti asanovať budovu. Obnova predlžuje životnosť budov a to je dôležité, ak v nich chceme nasledujúcich 40 rokov bývať, ale aj v prípade, že sa chystáme byt v horizonte nasledujúcich rokov predať, pretože stav budovy, v ktorej sa byt nachádza, významne ovplyvňuje jeho predajnosť i cenu.
C. Bezpečnosť
80 % bytových domov tvoria panelové domy, tzv. paneláky. Masová forma výstavby umožnila dostupnosť bývania pre rastúci počet obyvateľov, ale niesla so sebou aj problémy v kvalite navrhovania a zhotovovania stavieb. Výsledkom sú tzv. systémové poruchy, typicky napríklad na balkónoch a lodžiách, ale aj na iných stavebných konštrukciách. Predpokladom bezpečného bývania je napríklad aj stav elektrických rozvodov alebo pravidelne kontrolovaný a v primeranom čase modernizovaný či vymenený výťah. Včasné riešenie týchto problémov v rámci obnovy bytového domu je otázkou bezpečnosti, za ktorú nesú zodpovednosť spoločne vlastníci jednotlivých bytov.
D. Úspory energie
Pri komplexnej obnove domu prichádza vďaka zatepleniu, výmene okien a vstupných dverí a modernizácii technického zariadenia (napr. rozvody) k výraznej úspore energie – pri kvalitne pripravenom projekte a realizácii – až o 60 % a viac. Zníženie poplatkov za spotrebu energií dovoľuje, aby mesačné náklady spojené s užívaním bytu boli rovnaké alebo dokonca nižšie ako pred obnovou aj po zarátaní zvýšených platieb do fondu opráv (na splátky úveru). Inými slovami, dôsledné plánovanie a vykonanie opatrení na zníženie spotreby energie je predpokladom schopnosti vlastníkov bytov splácať investičné náklady obnovy bytového domu.
E. Ochrana pred rastom cien energií
Znižovanie spotreby energie, napríklad na vykurovanie, je dôležité aj vzhľadom na ochranu domácností pred nárastom cien energií, ktoré z dlhodobého hľadiska neustále rastú. V obnovenom bytovom dome bude totiž nárast nákladov na vykurovanie podstatne nižší (v absolútnej hodnote – v eurách) ako v neobnovenom bytovom dome, kde je na dosiahnutie rovnakej izbovej teploty potrebné dvojnásobné množstvo tepla.
F. Hodnota bytu
Je pravdepodobné, že raz sa budú súčasní obyvatelia bytu sťahovať. Pri predaji alebo prenájme bytu v obnovenom dome získajú viac finančných prostriedkov a tiež ho predajú, resp. prenajmú skôr ako byt v neobnovenej budove.
1.2 Čo spôsobí nekvalitná obnova
Obnova bytového domu je pomerne zložitý proces, ktorý si vyžaduje súhlas vlastníkov bytov, zapojenie veľkého počtu odborníkov a pomerne vysokú investíciu. Náročnosť celého procesu preto zvádza k rôznym zjednodušeniam a rozhodovaniu iba na základe najnižšej ceny. Dôsledkom je, že peniaze ušetrené pri obnove vlastníci bytov viac než preplatia na zvýšenej potrebe údržby alebo dodatočných opatreniach.
Známe sú už aj dnes príklady bytových domov, ktoré sa dodatočne zatepľujú len preto, že pred desiatimi rokmi sa vlastníci rozhodli pre 5 cm izolantu, a to aj napriek tomu, že cena izolačného materiálu tvorí iba malú časť celkových nákladov na obnovu obvodovej steny či strechy. „Cenovo výhodný“ výťah, ktorý trpí niekoľkokrát do roka poruchami, nielen neplní svoju funkciu, ale vyžaduje si aj zvýšené výdavky na opravy. Zanedbanie projektovania alebo napríklad stavebného dozoru spôsobuje chyby pri zateplení, ktoré sa môžu prejavovať zvýšeným výskytom plesní v bytoch. Príkladov je mnoho. Aj pri obnove bytových domov platí: dvakrát meraj, raz rež.
